2022년 하반기부터 정부에서는 부동산 규제 완화 정책들을 많이 내놓고 있습니다.
부동산 양도세 역시 기존 정책과 달라졌는데요. 그래서 부동산 양도소득세가 무엇인지, 신고방법과 세율, 세금까지 정리해보려고 합니다.
아래처럼 설명드리려고 합니다.
내 부동산 자산이 보유기간 동안 많이 올랐는데, 비과세 요건을 충족시키지 못해서 양도세가 커진다거나, 세금 고려 없이 여러 가지 물건을 막 매수해서
일명 '망투'가 되어선 안되겠죠. 집을 살 계획이신(그리고 아마도 집값이 오르리라 기대하실) 무주택자도, 1주택자도, 다주택자도 양도소득세는 꼼꼼히 체크해서 의사결정을 하셔야합니다.
그래서 아래와 같이 정리해보려고 합니다.
<목차>
1. 부동산 양도세란?
2. 부동산 양도소득세의 범위
3. 부동산 양도소득세 신고방법
4. 부동산 양도세 세율과 세금
1. 부동산 양도세란?
국세청에 따르면 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식과 파생상품의 양도, 분양권 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익(소득)을 과세 대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
토지, 건물 등 부동산 뿐만 아니라 국내 주식, 해외 주식, 현재 부동산은 아니지만 '분양권'처럼 부동산에 대한 권리를 양도하는 부분도
양도소득세의 대상입니다.
매도 금액에서 취득할 때 가격, 필요 경비, 양도 소득 공제, 공제금액을 뺀 나머지에 부과됩니다.
당연하지만 요즘같이 부동산 시장이 안 좋을 때 매도 금액에서 취득 금액 및 각종 공제금액 등을 제한 양도소득이 발생하지 않은 경우는
양도소득세도 없겠죠.
(수익이 있어야 세금이 있습니다.)
-1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 2년 이상 보유한 경우 양도 소득세가 과세되지 않습니다.
단, 17.08.03. 이후 취득 당시 조정대상지역 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
- 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
2. 부동산 양도소득세의 범위
토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상), 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권 등), 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권까지 모두 포함됩니다.
3. 부동산 양도소득세 신고방법
1) 양도소득세 신고 기간과 방법
부동산을 양도할 경우 양도일 당일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고와 납부를 해야합니다.
만약 양도일이 23.4.12.이었다면 양도일이 속하는 달인 4월의 말일부터 2개월 이내니까 6월 말일까지 예정신고, 납부를 마쳐야하는 거죠.
신고, 납부기한이 주말,공휴일,근로자의 날인 경우는 그 날 다음 날까지가 됩니다.
관련 서류는 국세청 홈페이지에 친절하게 다 있고, 관할세무서에서도 잘 알려주시더라고요.
예정신고를 하지 않으면 무신고가산세, 납부지연가산세가 부과됩니다. 분양권 거래 시에 무피거래(프리미엄이 없어서 양도차익이 없는 경우), 부동산을 손해보고 파는 등
양도 시 이익이 없어서 양도소득세가 없어서 예정신고를 하지 않는 경우도 있지만 개인적으로는 신고를 하시는 편을 추천드립니다.
혹시 당해연도에 여러 건의 양도하는 경우는 확정신고를 해야하기도 하고, 세금에 대해 잘 모르고 신고 안 했다가 가산세를 내는 것보다는 그냥 안전하게 신고하는 편이 낫더라고요.
만약 내가 한 해동안 부동산을 여러 건 양도한 경우에는 다음 해 5/1~5/31 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야합니다.
확정신고를 할 경우 A 부동산, B 부동산을 양도한 건이 함께 반영되기 때문에, 보통 다주택자들의 경우 A는 손해를 보고, B는 이득을 보고 매도할 경우 합산해서 같이 매도하고, 신고해서
B 부동산의 양도소득세와 A 부동산의 손해를 약간 퉁치는(?) 식으로 정리하는 경우가 많습니다.
1주택자의 경우는 확정신고는 전혀 신경 안 쓰셔도 됩니다.
현재 정부에서 다주택자 양도솓그세 중과 배제를 시행중이기 때문에 혹시 이를 활용하실 다주택자분들은 참고하시면 좋겠습니다.
4. 부동산 양도세 세율과 세금
세무사님께서 지난 정권동안 부동산 관련 세금 정책이 너무 많이 바뀌어서 '거의 누더기'라고 자조하시더라고요. 세무사인 본인들도 취득 시기, 보유 기간, 주택 위치, 주택 수 등등 너무 따질 게 많아서
헷갈린다고요.
하지만 지금은 23년 이후의 기본세율을 보시면 됩니다!
과표가 1,400만원 이하 / 5,000만원 이하 / .... / 10억원 초과 이렇게 기본세율이 적용됩니다.
내 양도차액이 1.5억원이 초과되기만 해도 세율이 무려 35%에 달하니, 양도차액이 클수록 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 등의 세재혜택을 적극적으로 활용하셔야 합니다.
보유기간이 1년 미만, 2년 미만인 경우, 분양권의 경우는 기본적으로 실소유자보다는 투자자로 보는 경향이 있기에 과세비율도 더 높습니다.
또한 1세대 2주택, 3주택 이상, 즉 '다주택자'들은 23월 5월 9일까지만 한시적으로 기본세율이 적용됩니다.
분양권도 아직 지어진 주택은 아니지만 세금 계산 시 주택수에 포함된다는 거 체크해주셔야합니다.
지금까지 부동산 양도소득세와 신고방법, 세율, 세금을 정리해봤습니다.
1주택자 중에서도 양도차액이 크다면, '나 1주택자니까 괜찮겠지~'하고 별 생각없이 매도하지마시고, 꼭 세무사와 상담을 거치고 세금 계획을 짜시는 걸 추천드립니다.
부동산 세법이 계속 변화했기 때문에, 나도 모르는 우리 세대 누군가의 분양권이나 어떤 무언가가 큰 문제가 될 수 있으니까요.
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